Por: Eliane Quinalia
Quem administra um condomínio e já precisou lidar com gastos emergenciais sabe bem a importância de ter um fundo de reserva sempre à mão. A arrecadação cobrada mensalmente dos condôminos funciona como uma espécie de poupança e pode ser acionada a qualquer momento para cobrir despesas que não tenham sido contempladas na previsão orçamentária anual.
Entram nessa conta portões danificados repentinamente e que estejam atrapalhando o acesso de moradores, vazamentos de água que exijam reparos imediatos e outros problemas que precisem de rápida solução.
O que diz a legislação sobre o fundo de reserva
Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. É a Lei nº 4.591/1964, que determina em seu artigo 9º, §3º, alínea “j”, que o percentual de arrecadação seja estabelecido na convenção do condomínio, que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras.
Em geral, a contribuição estipulada para o fundo de reserva varia entre 5% a 10% da cota condominial ordinária. A convenção determina também o prazo de recolhimento da alíquota, se será permanente ou não.
O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças, como fundo de obras, de equipagem e rateios adicionais precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação.
Quórum mínimo e votação do fundo de reserva
O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários.
Outros tipos de fundos podem ser acionados pelo condomínio em assembleia para promover melhorias prediais programadas que envolvam desde reformas à renovação da pintura e no que diz respeito à adequação de áreas úteis. Dentre eles, há fundo de obras, rateios extras (despesas não previstas) e fundo de equipagem (equipamentos e mobiliários).
Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo.
Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão – mesmo que temporária – de uma das cobranças.
Quanto é preciso ter no fundo de reserva
O fundo de reserva arrecadado por um condomínio deve ser depositado em uma conta jurídica diferente da usada para guardar a cota condominial. Especialistas recomendam que os valores sejam depositados em uma conta poupança ou em aplicações de perfil conservador, como as de renda fixa, para gerar rendimentos.
Via de regra, a recomendação é pela arrecadação de três meses do valor da receita total. Como exemplo, um condomínio que arrecada R$ 50 mil por mês deve manter um saldo em conta de até R$ 150 mil.
E atenção! Mesmo que o teto do fundo de reserva já tenha sido alcançado, a suspensão da arrecadação deve ser descartada. No lugar disso, prefira manter o dinheiro aplicado e programe o uso do montante excedente para futuras melhorias que devem ser previamente discutidas e aprovadas em assembleia.
Quem paga a conta: inquilino ou proprietário?
O pagamento do fundo de reserva é obrigatório aos proprietários. Isso significa que os inquilinos estão isentosdo pagamento dessa cobrança.
A Lei nº 8.245/91, Lei do Inquilinato, prevê em seus artigos 22 e 23, todas as obrigações do locador e locatário. Segundo a Lei, enquanto cabe ao locador o pagamento das contas extraordinárias, bem como do fundo de reserva, fica estabelecido ao locatário o custeio das contas ordinárias do condomínio, tais como:
- Salários e encargos trabalhistas
- Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum.
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum.
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum.
- Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Uma boa dica para não fazer confusão é lembrar que todas as benfeitorias permanentes e de infraestrutura, como pinturas de fachada, reformas ou adequação de áreas úteis são melhorias que aumentam o valor do bem e, por isso, devem ser arcadas pelos proprietários do imóvel e não pelos inquilinos que alugam o mesmo.
Como usar corretamente o fundo de reserva
Antes da utilização do fundo de reserva é importante ressaltar que o administrador ou síndico é obrigado pelo Código Civil a contratar um seguro predial.
Contudo, caso a cobertura do mesmo não se estenda a um reparo emergencial que porventura venha a acontecer – e caso o saldo do fundo de reserva seja insuficiente para cobrir a despesa – o reparo do dano deve ser discutido em caráter de urgência em assembleia.
Somente após votação e aprovação com quórum mínimo, será possível determinar os próximos passos para o conserto a partir do provisionamento do valor excedente por meio de rateio.
Para não errar, lembre-se que a utilização do fundo de reserva é permitida apenas para situações emergenciais, ou seja, aquelas que o condomínio não estava esperando como, por exemplo, um vazamento de água, defeito no elevador etc.
Os erros comuns e suas consequências
Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.
O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.
O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais.
Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.
Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.
Dicas
Para evitar desgastes por conta do fundo de reserva, selecionamos algumas dicas para ajudá-lo a administrar melhor a arrecadação. Confira a seguir:
- Não espere um problema acontecer para iniciar a arrecadação do fundo de reserva. Lembre-se que quanto antes iniciar a cobrança, maior será o saldo em caixa quando tiver uma emergência.
- Separe os fundos destinados ao pagamento de gastos ordinários dos gastos extraordinários e não use a reserva de uma arrecadação para suprir a despesa de outra.
- Evite o acúmulo de dois fundos de arrecadação simultâneos para reduzir a inadimplência dos condôminos.
- Ao invés de promover a suspensão temporária do fundo de reserva quando o mesmo atingir três arrecadações completas do condomínio, mantenha o montante arrecadado aplicado e avalie sua utilização em uma benfeitoria no futuro.
Autoria: Eliane Quinalia. Fontes consultadas: José Carlos Loureiro Junior, sócio da Loureiro & Ramalho Advogados e Ramiro Moura, sócio-diretor da Robotton Administradora.
Especialista em Seguro de Condomínios. Pós-graduado em Direito Imobiliário e MBA em Gestão de Negócios. Bacharel em Ciências Econômicas, Corretor de Seguros habilitado em todos os ramos, Perito Avaliador de Imóveis com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis, no Conselho Nacional de Peritos Judiciais da República Federativa do Brasil e no Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis.